CÁC LOẠI THUẾ PHÍ PHẢI NỘP KHI MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Hiện nay có nhiều người gặp phải vướng mắc là không nắm được mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ phải nộp bao nhiêu tiền thuế và các loại thuế, phí đấy được tính như thế nào? Trường hợp nào được miễn thuế phí khi mua bán chuyển nhượng nhà đất? Hãy tham khảo nội dung bài viết dưới đây hoặc liên hệ trực tiếp đến số 0969449828 để được Luật sư hỗ trợ tư vấn trực tiếp.

Tham khảo thêm bài viết cùng chủ đề:

>> Người dưới 18 tuổi có được nhận tặng cho nhà đất.

>> Mức xử phạt khi xây nhà trên đất phi nông nghiệp.

Theo quy định của pháp luật, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính như thuế, lệ phí. Các thuế, phí, lệ phí phải thực hiện bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, các loại phí khác.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất

1.1. Cách xác định thuế suất thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên thực hiện nghĩa vụ thuế: Việc bên nào thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được dựa theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận thì bên bán được xác định là bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế.

Thời điểm tính thuế:

Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;
Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

Nếu giá bán cao hơn khung giá nhà nước Giá chuyển nhượng là Giá ghi trên hợp đồng công chứng mà hai bên đã thỏa thuận;
Nếu giá bán bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì Giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế;

1.2. Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất

Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản

2.2. Các xác định lệ phí trước bạ phải đóng khi chuyển nhượng bất động sản

Lệ phí trước bạ là lệ phí mà người nhận chuyển nhượng bất động sản phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi thực hiện quyền sử dụng bất động sản.

Mức lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá trị lệ phí trước bạ đối với nhà, đất x 0,5%;

Trong đó:

Giá trị tài sản :

Đối với chuyển nhượng đất: Giá trị đất = Diện tích đất x Giá đất

Đối với chuyển nhượng nhà: Giá trị nhà = Diện tích nhà X giá nhà x Chất lượng còn lại của nhà

Giá nhà, đất, chất lượng còn lại của nhà được tính trên cơ sở quyết định của UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà, đất ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lưu ý:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
Nếu giá nhà, đất tại hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

2.2. Trường hợp miễn nộp lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.
Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Lưu ý: Chỉ miễn lệ phí trước bạ về tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ, con cái… khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Căn cứ: khoản 10 điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ).

3. Các loại phí khác khi chuyển nhượng bất động sản

3.1. Phí công chứng

Tại thông tư số 257/2016/TT-BTC Mức phí công chứng đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được tính như sau:

STT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép mỗi văn phòng công chứng được có mức phí công chứng riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

3.2. Phí đo vẽ lại thửa đất

Trường hợp tách thửa hoặc người nhận chuyển nhượng có yêu cầu đo vẽ lại thửa đất theo mốc tọa độ thì phải đóng phí đo tùy thuộc vào giá các công ty đo đạc tại các địa phương. Mức phí được dựa theo diện tích đất cần đo vẽ.

3.3. Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 120.000đ.

Trên đây là những giải đáp của Luật sư đối với câu hỏi về các loại thuế phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất và những trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất. Mọi vướng mắc liên quan đến lĩnh vực pháp luật đất đai bạn có thể liên hệ Tổng đài hỗ trợ 0969449828 để được Luật sư tư vấn trực tiếp.

══════════════════════════════════

TRUNG TÂM PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - CÔNG TY LUẬT HÙNG BÁCH